"כמה משכנתא אפשר לקבל לפי המשכורת שלי?" — זו השאלה שאני נשאל בכל פגישה ראשונה. התשובה תלויה ב-3 משתנים בלבד: הכנסה נטו, הלוואות קיימות, ותקופת ההחזר. הנה המספרים האמיתיים — בלי הבטחות שיווקיות.
הנוסחה האמיתית — איך הבנק מחשב כמה לתת לכם
הבנק לוקח את ההכנסה נטו של משק הבית, מחסר ממנה את כל ההלוואות הקיימות, ומכפיל באחוז המקסימלי שמאפשר על פי תקנות בנק ישראל:
- בנקאות מסחרית רגילה: עד 40% מההכנסה נטו ליחס החזר
- חוץ-בנקאי (חברות ביטוח, גמל, מוסדיים): עד 50% מההכנסה נטו
אחרי שמחושב ההחזר החודשי המקסימלי — מחושב הסכום הכולל לפי תקופת ההחזר (לרוב 25-30 שנה) והריבית הצפויה במסלול המבוקש.
טבלת התאמה — כמה משכנתא לפי משכורת (יוני 2026)
החישוב הבא מבוסס על: יחס החזר 35% (בריא — לא על הגבול), תקופת החזר 30 שנה, ריבית ממוצעת 4.7% (קל"צ), ללא הלוואות קיימות. זה הסכום שתקבלו במצב אופטימלי.
| הכנסה משק בית נטו | החזר חודשי (35%) | משכנתא מקסימלית |
|---|---|---|
| ₪10,000 | ₪3,500 | ~₪675,000 |
| ₪15,000 | ₪5,250 | ~₪1,012,000 |
| ₪20,000 | ₪7,000 | ~₪1,350,000 |
| ₪25,000 | ₪8,750 | ~₪1,687,000 |
| ₪30,000 | ₪10,500 | ~₪2,025,000 |
| ₪40,000 | ₪14,000 | ~₪2,700,000 |
| ₪50,000 | ₪17,500 | ~₪3,370,000 |
הערה: המספרים הם אומדנים. ייעוץ אישי יחשב בדיוק לפי המצב שלכם — כולל הלוואות פעילות, היסטוריית אשראי, וסוג העסקה.
איך מקסימום משכנתא משתנה לפי 3 פרמטרים נוספים
1. הלוואות קיימות מורידות את הסכום משמעותית. הלוואה של ₪2,000 בחודש מקטינה את המשכנתא האפשרית בכ-₪385,000 (על תקופה של 30 שנה).
2. תקופת ההחזר. משכנתא ל-25 שנה במקום 30 שנה — הסכום שתוכלו לקבל קטן ב-12%-15%. אבל החיסכון בריבית הוא ענק (~₪220,000 על משכנתא של ₪1.5M).
3. סוג המסלול הנבחר. ריבית פריים נוכחית 4.75% נותנת החזר חודשי גבוה יותר מ-קל"צ ב-4.7%. תמהיל אופטימלי יכול להגדיל את סכום המשכנתא שתאושרו ל-15%-20%.
איך להגדיל את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל
- סלקו הלוואות קיימות לפני הפנייה לבנק. כל ₪1,000 הלוואה חודשית מקטינה ₪190,000 משכנתא אפשרית.
- בקשו תקופה ארוכה יותר — אבל בזהירות. 30 שנה נותן יותר, אבל עלות הריבית הכוללת גבוהה משמעותית.
- הוסיפו ערב או שותף. הכנסה משותפת מגדילה את הסכום פרופורציונלית.
- פנו לחוץ-בנקאי במקרים של צורך ב-DTI עד 50%.
- בנו תמהיל אופטימלי — שילוב נכון של פריים+קל"צ+משתנה יכול להגדיל אישור.
הטעות הנפוצה: לוקחים את המקסימום
הבנק מאשר לכם משכנתא של ₪1.5M? זה לא אומר שזה הסכום שכדאי לקחת. רוב הזוגות שלוקחים את התקרה האפשרית מגלים תוך 2-3 שנים שהם בלחץ תזרים חמור.
הכלל שאני נותן לכל לקוח: קחו 70%-80% מהמקסימום. תשאירו לעצמכם כרית ביטחון לחיים — שינוי בעבודה, ילדים, אירועים בלתי צפויים.
שאלות ותשובות
התשובות לשאלות שהכי חוזרות אצל לקוחות בנושא הזה.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי משכורת של 15,000 ₪?
עם משכורת נטו של 15,000 ₪ ויחס החזר מקסימלי של 40%, ההחזר החודשי המקסימלי הוא 6,000 ₪. לפי ריבית קל"צ ממוצעת של 4.7% ל-25 שנה, זה מתורגם למשכנתא של כ-1,070,000 ₪. החישוב המדויק תלוי בהון העצמי, חובות קיימים, ופרופיל האשראי.
מה יחס ההחזר המקסימלי שהבנק יאשר?
בנק ישראל ממליץ על יחס החזר מקסימלי של 40% מההכנסה נטו. בנקים מסחריים בדרך כלל לא יאשרו מעל 50%. מעל 40%, יש סיכון לדחייה או לדרישה להון עצמי גבוה יותר. חוץ-בנקאי אפשרי לעיתים עד 50%-55%, בריבית גבוהה.
איך להגדיל את הסכום שאפשר לקבל מהבנק?
5 דרכים מקובלות
- להחזיר חובות קיימים (הלוואות, אובר, חיובי כרטיסי אשראי)
- להגיש בקשה משותפת עם בן/בת זוג להגדלת הכנסה
- להאריך את תקופת המשכנתא (25 ל-30 שנה מקטין החזר)
- להגדיל הון עצמי (יחס מימון נמוך = ריבית טובה יותר)
- להוסיף ערב (פחות נפוץ)
האם הבנק מתחשב בהכנסה ברוטו או נטו?
בנקים בישראל מתחשבים בהכנסה נטו (אחרי מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות). זאת הסיבה שעצמאים נדרשים להציג דוחות מס שנתיים שמשקפים את ההכנסה נטו המייצגת. שכירים מציגים תלושי שכר של 3-6 חודשים אחרונים.
רוצים לדעת בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל? שיחת אבחון של 30 דקות — חינם. נחשב על המצב הספציפי שלכם, ניתן תמונה ברורה, ונראה כמה אפשר לחסוך.
052-4502821המספרים הם אומדנים בלבד. החישובים מבוססים על תנאי בנק ישראל מאי 2026. אינו תחליף לייעוץ אישי המתחשב בכל הנתונים.