"כמה משכנתא אפשר לקבל לפי המשכורת שלי?" — זו השאלה שאני נשאל בכל פגישה ראשונה. התשובה תלויה ב-3 משתנים בלבד: הכנסה נטו, הלוואות קיימות, ותקופת ההחזר. הנה המספרים האמיתיים — בלי הבטחות שיווקיות.
הנוסחה האמיתית — איך הבנק מחשב כמה לתת לכם
הבנק לוקח את ההכנסה נטו של משק הבית, מחסר ממנה את כל ההלוואות הקיימות, ומכפיל באחוז המקסימלי שמאפשר על פי תקנות בנק ישראל:
- בנקאות מסחרית רגילה: עד 40% מההכנסה נטו ליחס החזר
- חוץ-בנקאי (חברות ביטוח, גמל, מוסדיים): עד 50% מההכנסה נטו
אחרי שמחושב ההחזר החודשי המקסימלי — מחושב הסכום הכולל לפי תקופת ההחזר (לרוב 25-30 שנה) והריבית הצפויה במסלול המבוקש.
טבלת התאמה — כמה משכנתא לפי משכורת (יוני 2026)
החישוב הבא מבוסס על: יחס החזר 35% (בריא — לא על הגבול), תקופת החזר 30 שנה, ריבית ממוצעת 4.7% (קל"צ), ללא הלוואות קיימות. זה הסכום שתקבלו במצב אופטימלי.
| הכנסה משק בית נטו | החזר חודשי (35%) | משכנתא מקסימלית |
|---|---|---|
| ₪10,000 | ₪3,500 | ~₪675,000 |
| ₪15,000 | ₪5,250 | ~₪1,012,000 |
| ₪20,000 | ₪7,000 | ~₪1,350,000 |
| ₪25,000 | ₪8,750 | ~₪1,687,000 |
| ₪30,000 | ₪10,500 | ~₪2,025,000 |
| ₪40,000 | ₪14,000 | ~₪2,700,000 |
| ₪50,000 | ₪17,500 | ~₪3,370,000 |
הערה: המספרים הם אומדנים. ייעוץ אישי יחשב בדיוק לפי המצב שלכם — כולל הלוואות פעילות, היסטוריית אשראי, וסוג העסקה.
איך מקסימום משכנתא משתנה לפי 3 פרמטרים נוספים
1. הלוואות קיימות מורידות את הסכום משמעותית. הלוואה של ₪2,000 בחודש מקטינה את המשכנתא האפשרית בכ-₪385,000 (על תקופה של 30 שנה).
2. תקופת ההחזר. משכנתא ל-25 שנה במקום 30 שנה — הסכום שתוכלו לקבל קטן ב-12%-15%. אבל החיסכון בריבית הוא ענק (~₪220,000 על משכנתא של ₪1.5M).
3. סוג המסלול הנבחר. ריבית פריים נוכחית 5.25% נותנת החזר חודשי גבוה יותר מ-קל"צ ב-4.7%. תמהיל אופטימלי יכול להגדיל את סכום המשכנתא שתאושרו ל-15%-20%.
איך להגדיל את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל
- סלקו הלוואות קיימות לפני הפנייה לבנק. כל ₪1,000 הלוואה חודשית מקטינה ₪190,000 משכנתא אפשרית.
- בקשו תקופה ארוכה יותר — אבל בזהירות. 30 שנה נותן יותר, אבל עלות הריבית הכוללת גבוהה משמעותית.
- הוסיפו ערב או שותף. הכנסה משותפת מגדילה את הסכום פרופורציונלית.
- פנו לחוץ-בנקאי במקרים של צורך ב-DTI עד 50%.
- בנו תמהיל אופטימלי — שילוב נכון של פריים+קל"צ+משתנה יכול להגדיל אישור.
הטעות הנפוצה: לוקחים את המקסימום
הבנק מאשר לכם משכנתא של ₪1.5M? זה לא אומר שזה הסכום שכדאי לקחת. רוב הזוגות שלוקחים את התקרה האפשרית מגלים תוך 2-3 שנים שהם בלחץ תזרים חמור.
הכלל שאני נותן לכל לקוח: קחו 70%-80% מהמקסימום. תשאירו לעצמכם כרית ביטחון לחיים — שינוי בעבודה, ילדים, אירועים בלתי צפויים.
רוצים לדעת בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל? שיחת אבחון של 30 דקות — חינם. נחשב על המצב הספציפי שלכם, ניתן תמונה ברורה, ונראה כמה אפשר לחסוך.
052-4502821המספרים הם אומדנים בלבד. החישובים מבוססים על תנאי בנק ישראל מאי 2026. אינו תחליף לייעוץ אישי המתחשב בכל הנתונים.