מחשבון מס רכישה חכם
לא רק כמה מס תשלמו: גם איך הוא מתחלק בין המדרגות, כמה מזומן צריך ביום החתימה, עד מתי למכור דירה קודמת, ואיפה אפשר לחסוך.
הקלידו סכום או גררו את הסרגל.
שני רוכשים שאינם בני זוג? (הורה וילד, שותפים)
בני זוג נחשבים יחידה אחת ומחושבים יחד. רוכשים אחרים: כל אחד משלם לפי המצב שלו, על החלק שלו בדירה.
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|
המחשבון נותן הערכה בלבד, לפי מדרגות 16.1.2025 – 15.1.2028 (הקפאה). החבות הסופית נקבעת על ידי רשות המסים. מסלולים מיוחדים (נכים, משפחות שכולות, ירושה, מתנה, קרקע) לא כלולים, ובהם מומלץ לבדוק עם עו״ד מקרקעין. מקורות: ביזפורטל, מס רכישה 2026 · קליקת נדל"ן, מס רכישה 2026. עודכן 4.10.2026.
החזר חודשי על משכנתא
בדקו תוך שניות מה יהיה ההחזר החודשי לפי סכום, ריבית ותקופה.
צבירת קופת גמל
צבירה עתידית בקופת גמל / השתלמות לפי הפקדה חד-פעמית, הפקדה חודשית ותשואה ריאלית.
נתוני ייחוס (גמל נט, 5 שנים, מאי 2026): מסלול מנייתי כ-8%, מסלול כללי כ-4.7%.
יחס החזר (DTI)
כמה מההכנסה נטו הולך להחזרים חודשיים. עד כ-40%: רף סיכון ותמחור (הוראה 329). עד 50%: תקרה רגולטורית.
אומדן ראשוני להתמצאות בלבד. לא ייעוץ אישי ולא אישור בנק.
חיסכון במחזור משכנתא
תחזית חיסכון אם תמחזרו את המשכנתא הקיימת לריבית עדכנית.
ממוצע משכנתאות חדשות, ספטמבר 2026 (בנק ישראל): לא צמודות 4.55%, צמודות למדד 3.49% (כל המסלולים). לא כולל עמלות פירעון ועלויות עסקה.
הון עצמי לדירה ראשונה
תוך כמה זמן תגיעו ליעד ההון העצמי (25% לדירה יחידה) לפי החיסכון החודשי.
ללא תשואה על החיסכון וללא עליית מחירים.
השפעת מדד על משכנתא צמודה
משכנתא צמודת מדד יכולה לעלות בעשרות אלפי שקלים. בדקו את ההשפעה הצפויה.
מדד המחירים לצרכן: 2025 +2.5%, 2024 +2.4%, 2023 +3.0%, ממוצע 3 שנים +2.6%.
נטו לעצמאי
חישוב מקורב של ההכנסה הנקייה לעצמאי אחרי ביטוח לאומי, מס בריאות ומס הכנסה.
הערכה גסה לפי מדרגות מס 2025–2027 ו-2.25 נקודות זיכוי. לא מחליף רואה חשבון.
נכשלתי ביכולת החזר. זה סוף הסיפור?
לא בהכרח. ״נכשלתי ביכולת החזר״ אומר שבמספרים שהבנק ראה, ההחזרים מול הנטו יצאו גבוהים מדי. זה מתסכל, אבל עדיין יש מה לבדוק.
לפעמים הבנק סופר הלוואות בצד שלא סיפרתם עליהן. לפעמים הנטו בפועל שונה ממה שכתוב בנייר, ולפעמים הסכום שביקשתם גבוה מדי מול ההכנסה. ויש מקרים שבהם באמת צריך לחכות, להקטין הלוואות או לשנות את מבנה הבקשה.
ההבחנה בין תקרה לכרית
תקרה רגולטורית עד כ־50% מההכנסה נטו, ואסור לבנק לאשר מעל. מעל כ־40% זה רף סיכון/תמחור (הוראה 329), ולא מקסימום חדש. כרית נוחה יותר מהתקרה אינה הבטחת אישור.
3 צעדים פרקטיים
- למפות הכול: משכנתא, הלוואות ומסגרות רצות. מה שלא תניחו על השולחן, הבנק יגלה בעצמו.
- לחזור לנטו האמיתי ולא להסתפק ב״ברוטו לחלק ב־12״.
- להחליט אם זה סירוב, דחייה או תיקון תיק. לפעמים הדרך עוברת במסורבי בנקים או באישור עקרוני מחדש, ולא בעוד לחיצה על מחשבון.
המחשבון לא מחליט בשבילכם
המחשבון נותן החזר. הוא לא מחליט אם לפרוע, לאחד או להאריך. לפרוע מוקדם או להשקיע משווה את הפריים של היום לעמלת הסילוק. ביטוח יושב מחוץ לנוסחה של הקרן: מה לא אומרים על ביטוח המשכנתא ומתי הפרמיה גבוהה מהנדרש. שני מבנים שקל להכניס למחשבון בלי להבין אותם הם משכנתא בלון ומשכנתא הפוכה. מי שכבר יודע שהוא בודק מחזור ולא רכישה יכול לעבור למחזור משכנתא.
