מס רכישה ומס שבח 2026 — כמה תשלמו ואיך חוסכים (בחוק)

נכתב ע"יתמיר גרמהיועץ משכנתאות מוסמך

בשנת 2026 חוק ההסדרים הכניס שינויים שקטים אבל יקרים מאוד למיסוי מקרקעין. מדרגות מס הרכישה הוקפאו — מה שאומר שכל מי שמחיר דירתו עלה משלם יותר. ומס יסף חדש מחכה למשקיעי נדל"ן שמוכרים. אם אתם בתהליך קנייה או מכירה של דירה — הנתונים האלה שווים לכם עשרות אלפי שקלים.

מה זה מס רכישה ומי משלם?

מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש ברגע שחותם על עסקת מקרקעין. הוא מחושב כאחוז משווי הדירה, לפי מדרגות שונות בהתאם לסוג הרוכש — דירה יחידה, דירה שנייה, או חברה.

מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה — 2026

ב-2026 הוחלט להקפיא את המדרגות — כלומר לא להצמידן למדד המחירים. בפועל, כל מי שקנה דירה ב-2025 ורוכש עכשיו דירה בשווי גבוה יותר ישלם מס גדול יותר גם אם אחוז המדרגה לא השתנה:

• 0% — על החלק עד 1,978,745 ₪
• 3.5% — על החלק בין 1,978,745 ₪ ל-5,340,425 ₪
• 5% — על החלק בין 5,340,425 ₪ ל-17,800,000 ₪
• 8% — מעל 17,800,000 ₪

לדירה שנייה ומעלה: 8% מהשקל הראשון. כאן אין פטור.

דוגמה מספרית: דירה ב-2.5 מיליון ₪ לרוכש ראשוני — מס הרכישה הוא 0 על החלק הראשון (1.98M) ועוד 3.5% על 521,255 ₪ = כ-18,244 ₪ בלבד. אותה דירה לרוכש דירה שנייה: 8% מ-2.5M = 200,000 ₪.

פטור ממס שבח — מי זכאי ב-2026?

מס שבח הוא מס שמשלם המוכר על הרווח ממכירת נכס. הפטור לדירה יחידה נותר בתוקף ב-2026, אך כפוף לתנאים:

• הדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה של המוכר
• לא נמכרה דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו
• שווי השבח אינו עולה על כ-5,008,800 ₪ — מעל לתקרה זו חל מס שבח יחסי

אם עומדים בכל התנאים — פטור מלא. אם לא — מס שבח של 25% על הרווח הריאלי.

מס יסף 2026 — השינוי שמשנה את החשבון למשקיעים

זהו השינוי הכי משמעותי שנכנס ב-2026. מס יסף (3%-5% נוסף על הכנסות גבוהות) מחושב עכשיו גם על שבח ממכירת דירת השקעה. כלומר:

• מי שהכנסתו השנתית (כולל השבח) עולה על 721,560 ₪ — משלם מס יסף
• שיעור מס השבח האפקטיבי על דירת השקעה יכול להגיע ל-30% (25% רגיל + 5% יסף)
• מכירת דירת מגורים עד 5.385 מיליון ₪ — פטורה ממס יסף, גם אם לא פטורה ממס שבח

הנקודה החשובה: גם משקיעים קטנים עם הכנסה רגילה + שבח גדול עלולים לחצות את הסף ולשלם יסף.

4 דרכים חוקיות להפחית את המס

1. חישוב לינארי מוטב — על חלק השבח שנצבר לפני ינואר 2014 חל מס בשיעור 0%. ככל שהנכס ותיק יותר, כך הפחתה גבוהה יותר.
2. פריסת שבח — פריסת השבח על פני עד 4 שנות מס מפחיתה את ההכנסה השנתית ועשויה להוריד את שיעור המס (כולל יציאה מתחת לסף מס יסף).
3. ניכוי הוצאות מוכרות — שיפוצים מתועדים, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, דמי ייעוץ — כולם מקטינים את בסיס השבח.
4. תזמון מכירה — אם אפשרי, פיצול מימוש בין שנות מס שונות מונע צבירת שבח גדול בשנה אחת.

מה זה אומר למי שלוקח משכנתא?

המיסים האלה משפיעים ישירות על כמה הון עצמי תצטרכו לעסקה. מס רכישה משולם מחוץ למשכנתא — מהכיס שלכם. לכן כשמתכננים תקציב לרכישה, מס הרכישה הוא עלות ראשונה שצריך לחשב עוד לפני שפונים לבנק. דירה ב-3 מיליון ₪ לרוכש ראשוני תחייב כ-36,000 ₪ מס רכישה — כסף שלא ניתן לממן במשכנתא.