אם קיבלתם הודעה מהיזם שהבניין שלכם נכנס לפרויקט פינוי בינוי — כנראה שהשאלה הראשונה שעלתה לכם לראש היא לא "מה יהיה גודל הדירה החדשה", אלא: מה יקרה למשכנתא שלי? ב-2026, עם פקיעת תמ"א 38 וכניסת חוק פינוי בינוי החדש לתוקף, מדובר בשאלה שנוגעת לאלפי בעלי דירות בישראל. הנה המדריך הפיננסי המלא.
מה השתנה ב-2026: תמ"א 38 פקעה, פינוי בינוי התעצם
ב-18 במאי 2026 פקעה תמ"א 38 — התכנית שאפשרה חיזוק ותוספת קומות לבניינים ישנים. כעת, מסלול פינוי בינוי הוא הדרך המרכזית להתחדשות עירונית בישראל.
שינוי מרכזי ב-2026: הורדת סף ההסכמה מ-80% ל-67% מבעלי הדירות בבניין. המשמעות — פרויקטים שנתקעו שנים על בעיית המיעוט החוסם, יכולים עכשיו לצאת לדרך. בפועל, מאות פרויקטים הופשרו ברחבי הארץ.
- פינוי בינוי: הבניין נהרס לחלוטין ונבנה מחדש — הדיירים מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר (בדרך כלל 20%-35% ממה שהיה)
- תמ"א 38 (סיום): חיזוק הבניין הקיים — רוב הפרויקטים שנמצאים בהליך יכולים עדיין להסתיים, אך חדשים לא יוצאים
מה קורה למשכנתא הקיימת במהלך הפרויקט?
זה החלק שמפתיע הכי הרבה אנשים: המשכנתא הקיימת שלכם ממשיכה לפעול כרגיל. אתם לא מפרקים אותה, לא מחזירים אותה, ולא מתייחסים אליה אחרת.
- ההחזר החודשי נשאר — ממשיכים לשלם לבנק בדיוק כמו תמיד
- השעבוד על הדירה הישנה ממשיך לעמוד עד לרגע שהדירה החדשה מועברת לשמכם
- בנקדת מסירת הדירה החדשה: הבנק מקבל שעבוד על הדירה החדשה במקום הישנה — זה הליך בנקאי-משפטי שמתבצע בין הבנק לעורכי הדין של הפרויקט
"אנשים חוששים שהמשכנתא 'תתפוצץ' עם הפינוי. בפועל, המשכנתא עוברת בצורה חלקה מהנכס הישן לחדש — ובינתיים ממשיכים לשלם כרגיל. מה שמשתנה הוא הבסיס לשעבוד, לא גובה ההחזר."
דמי שכירות: מה מגיע לכם ואיך מחשבים
בתקופת הבנייה (בדרך כלל 3-6 שנים) תצטרכו לגור בשכירות. היזם מחויב על-פי חוק לשלם לכם דמי שכירות בגובה שכר הדירה הנהוג באזור עבור דירה דומה לזו שפינו.
בפועל, ממוצע דמי השכירות שמשלמים יזמים ב-2026:
- גוש דן (תל אביב, רמת גן, גבעתיים): 5,500–9,000 ₪ לחודש לדירת 3-4 חדרים
- חיפה והצפון: 3,500–5,500 ₪ לחודש
- ירושלים: 5,000–8,500 ₪ לחודש
- פריפריה (באר שבע, נתניה וכו'): 3,000–4,500 ₪ לחודש
בנוסף, היזם בדרך כלל מכסה דמי תיווך חד-פעמיים ועלויות העברה. חשוב: בדקו שדמי השכירות כלולים בהסכם פינוי בינוי שאתם חותמים עליו — אל תסמכו על הבטחות בעל-פה.
הדירה החדשה: האם תצטרכו משכנתא נוספת?
כאן יש שוני בין מי שמרוצה מהגודל המוסכם לבין מי שרוצה לשדרג:
- אם מקבלים את הדירה שהיזם מציע (ללא תוספת) — אין צורך במשכנתא חדשה. הדירה החדשה ניתנת לכם ללא עלות נוספת כחלק מהעסקה
- אם רוצים דירה גדולה יותר / קומה גבוהה יותר / מפרט משודרג — תצטרכו לממן את ההפרש. כאן כדאי לשקול הרחבה של המשכנתא הקיימת, הלוואת בנייה, או שילוב של השניים
חשוב לדעת: כאשר תקבלו את הדירה החדשה, ייתכן שהשווי שלה גבוה משמעותית מהדירה שמסרתם. זה עשוי לשפר את יחס LTV (שיעור המשכנתא לשווי הנכס) — מה שיכול לפתוח בפניכם אפשרויות מחזור או הרחבה של המשכנתא בתנאים טובים יותר.
מיסים: מה הפטורים ומה חייב?
פינוי בינוי נחשב לאחד מתרחישי המיסוי הנוחים ביותר בנדל"ן. לרוב הדיירים:
- מס שבח: פטור — העסקה מוגדרת "חליפין" ולא מכירה, כל עוד הדירה החדשה מיועדת למגורים
- מס רכישה על הדירה החדשה: פטור בדרך כלל — הדירה החדשה נחשבת המשך של הישנה, לא רכישה עצמאית
- מע"מ: לא רלוונטי לדייר (חל על היזם)
חריגים שחייבים לבדוק: אם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהמוסכם, אם יש תשלומים מהדייר ליזם, או אם העסקה כוללת שינוי בשימוש (למשל, דירה שהייתה משרד), ייתכן חבות מס חלקית. כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה.
5 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים
- מי היזם ומה הניסיון שלו — ודאו שהוא ביצע פרויקטים מוצלחים, לא רק תוכניות
- מה כולל הסכם הפינוי — דמי שכירות, תיווך, עלויות העברה, מפרט הדירה החדשה, לוחות זמנים
- מה קורה אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים — מה הפיצויים החוזיים?
- מה מצב הבנק שלכם לגבי מעבר השעבוד — יש בנקים שמאטים את התהליך, כדאי לדעת מראש
- האם ייוועצתם ביועץ משכנתאות — המעבר לנכס חדש בשווי גבוה יותר הוא הזדמנות לשפר את תנאי המשכנתא
הבניין שלכם עובר פינוי בינוי? לפני שחותמים על כל מסמך — שיחת ייעוץ ראשונית חינם לבדיקת ההשלכות הפיננסיות. 40 דקות שיכולות לחסוך לכם הרבה.
דברו עם תמיר: 052-4502821