נתוני ריבית עדכניים: ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75% (בתוקף מ-1.9.2026, החלטת הריבית הבאה ב-21.10.2026). המאמר נכתב ב-1 ביולי 2026; נתונים שמופיעים בו לגבי תאריכים קודמים מתארים את המצב באותה עת.
כתב: תמיר גרמה, יועץ משכנתאות, חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
השאלה השכיחה ביותר בפגישות ראשונות היא: "כמה משכנתא אפשר לקבל לפי המשכורת שלי?" התשובה תלויה בשלושה משתנים בלבד: הכנסה נטו, הלוואות קיימות ותקופת ההחזר. המאמר מציג את המספרים האמיתיים, בלי הבטחות שיווקיות.
הנוסחה: איך הבנק מחשב כמה לתת לכם
הבנק לוקח את ההכנסה נטו של משק הבית, מחסר ממנה את כל ההלוואות הקיימות, ומכפיל באחוז המקסימלי שמאפשרות תקנות בנק ישראל:
- בנקאות מסחרית רגילה: עד 40% מההכנסה נטו ליחס החזר
- חוץ-בנקאי (חברות ביטוח, גמל, מוסדיים): עד 50% מההכנסה נטו
אחרי שמחושב ההחזר החודשי המקסימלי, מחשבים את הסכום הכולל לפי תקופת ההחזר (לרוב 25-30 שנה) והריבית הצפויה במסלול המבוקש.
טבלת התאמה: כמה משכנתא לפי משכורת (יוני 2026)
החישוב מבוסס על יחס החזר של 35% (בריא ולא על הגבול), תקופת החזר של 30 שנה, ריבית ממוצעת של 4.7% (קל"צ) וללא הלוואות קיימות. זה הסכום בתנאים אופטימליים.
| הכנסה משק בית נטו | החזר חודשי (35%) | משכנתא מקסימלית |
|---|---|---|
| ₪10,000 | ₪3,500 | ~₪675,000 |
| ₪15,000 | ₪5,250 | ~₪1,012,000 |
| ₪20,000 | ₪7,000 | ~₪1,350,000 |
| ₪25,000 | ₪8,750 | ~₪1,687,000 |
| ₪30,000 | ₪10,500 | ~₪2,025,000 |
| ₪40,000 | ₪14,000 | ~₪2,700,000 |
| ₪50,000 | ₪17,500 | ~₪3,370,000 |
המספרים הם אומדנים. ייעוץ אישי יחשב בדיוק לפי המצב שלכם, כולל הלוואות פעילות, היסטוריית אשראי וסוג העסקה.
איך מקסימום המשכנתא משתנה לפי 3 פרמטרים נוספים
1. הלוואות קיימות מורידות את הסכום משמעותית. הלוואה של ₪2,000 בחודש מקטינה את המשכנתא האפשרית בכ-₪385,000 (על תקופה של 30 שנה).
2. תקופת ההחזר. במשכנתא ל-25 שנה במקום 30 שנה הסכום שתוכלו לקבל קטן ב-12%-15%, אבל החיסכון בריבית גדול (~₪220,000 על משכנתא של ₪1.5M).
3. סוג המסלול הנבחר. ריבית פריים נוכחית של 4.75% נותנת החזר חודשי גבוה יותר מקל"צ ב-4.7%. תמהיל אופטימלי יכול להגדיל ב-15%-20% את סכום המשכנתא שתאושרו לו.
איך להגדיל את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל
- סלקו הלוואות קיימות לפני הפנייה לבנק. כל ₪1,000 הלוואה חודשית מקטינה ₪190,000 משכנתא אפשרית.
- בקשו תקופה ארוכה יותר, אבל בזהירות. 30 שנה נותנת יותר, אבל עלות הריבית הכוללת גבוהה משמעותית.
- הוסיפו ערב או שותף. הכנסה משותפת מגדילה את הסכום פרופורציונלית.
- פנו לחוץ-בנקאי במקרים של צורך ב-DTI עד 50%.
- בנו תמהיל אופטימלי. שילוב נכון של פריים, קל"צ ומשתנה יכול להגדיל את האישור.
הטעות הנפוצה: לוקחים את המקסימום
הבנק מאשר לכם משכנתא של ₪1.5M? זה לא אומר שזה הסכום שכדאי לקחת. רוב הזוגות שלוקחים את התקרה האפשרית מגלים תוך 2-3 שנים שהם בלחץ תזרים חמור.
הכלל שיועצים נותנים הוא "קחו 70%-80% מהמקסימום". זה משאיר כרית ביטחון לשינויים בעבודה, להוצאות ילדים או לאירועים בלתי צפויים.
שאלות ותשובות
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי משכורת של 15,000 ₪?
עם משכורת נטו של 15,000 ₪ ויחס החזר מקסימלי של 40%, ההחזר החודשי המקסימלי הוא 6,000 ₪. לפי ריבית קל"צ ממוצעת של 4.7% ל-25 שנה, זה מתורגם למשכנתא של כ-1,070,000 ₪. החישוב המדויק תלוי בהון העצמי, בחובות קיימים ובפרופיל האשראי.
מה יחס ההחזר המקסימלי שהבנק יאשר?
בנק ישראל ממליץ על יחס החזר מקסימלי של 40% מההכנסה נטו. בנקים מסחריים בדרך כלל לא יאשרו מעל 50%. מעל 40% יש סיכון לדחייה או לדרישה להון עצמי גבוה יותר. חוץ-בנקאי אפשרי לעיתים עד 50%-55%, בריבית גבוהה.
איך להגדיל את הסכום שאפשר לקבל מהבנק?
5 דרכים מקובלות:
- להחזיר חובות קיימים (הלוואות, אובר, חיובי כרטיסי אשראי)
- להגיש בקשה משותפת עם בן או בת זוג להגדלת ההכנסה
- להאריך את תקופת המשכנתא (מ-25 ל-30 שנה מקטין את ההחזר)
- להגדיל הון עצמי (יחס מימון נמוך = ריבית טובה יותר)
- להוסיף ערב (פחות נפוץ)
האם הבנק מתחשב בהכנסה ברוטו או נטו?
בנקים בישראל מתחשבים בהכנסה נטו (אחרי מס הכנסה, ביטוח לאומי ומס בריאות). משום כך עצמאים נדרשים להציג דוחות מס שנתיים שמשקפים את ההכנסה נטו המייצגת. שכירים מציגים תלושי שכר של 3-6 חודשים אחרונים.
קריאה לפעולה
רוצים לדעת בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל? שיחת אבחון של 30 דקות, חינם. נחשב על המצב הספציפי שלכם, ניתן תמונה ברורה ונראה כמה אפשר לחסוך.
המספרים הם אומדנים בלבד. החישובים מבוססים על תנאי בנק ישראל מאי 2026. אינו תחליף לייעוץ אישי המתחשב בכל הנתונים.
מאמרים נוספים שכדאי לכם לקרוא
© 2026 מניפה פיננסית | תמיר גרמה
אין באמור בכדי להוות תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל לקוח. הייעוץ ניתן בכפוף לתקנות בנק ישראל.
השאירו פרטים ותמיר יחזור אליכם
שיחת היכרות של 30 דקות, ללא עלות וללא התחייבות.