נתוני ריבית עדכניים: ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75% (בתוקף מ-1.9.2026, החלטת הריבית הבאה ב-21.10.2026). המאמר נכתב ב-27 בספטמבר 2026; נתונים שמופיעים בו לגבי תאריכים קודמים מתארים את המצב באותה עת.
המקרה הבסיסי
רוצים עוד כסף על דירה שכבר יש עליה משכנתא? הרבה אנשים מסתכלים בעיקר על ההחזר של התוספת. לפי הכלל בנספח א׳ להוראה 329, בחישוב יחס ההחזר מההכנסה (PTI) על הלוואה לדיור נוספת על נכס שכבר משועבד, הבנק מסכם את ההחזר של מה שאתם מבקשים עכשיו יחד עם כל ההלוואות הקודמות שמגובות בשעבוד על אותה דירה (בנק זה, בנק אחר או גוף אחר), כל עוד נותר יותר מ־18 חודשים לפירעון.
כלומר הבנק בוחן את כל הערימה על הנכס ולא רק את השורה החדשה. תחילת התוקף של התיקון: 1.10.2026.
מה זה PTI
PTI (Payment to Income) הוא החלק מההכנסה נטו שהולך להחזרים שהבנק סופר. בנק ישראל קובע תקרת איסור של 50%. מעל 40% ההלוואה מקבלת משקל סיכון 100%, ולכן בפועל בנקים מחמירים באזור הזה. המקסימום לא ירד ל־40%, והתקרה בהוראה נשארת 50%.
מה הכלל אומר בפועל
התיקון לנספח א׳ בהוראה 329 (חוזר ח-06-2852) קובע שכשמגישים הלוואה לדיור נוספת על דירה שכבר משועבדת, חישוב ה־PTI נעשה על הערימה כולה, על אותו נכס, ולא על השורה החדשה לבדה.
מה נספר: החזרים על אותה דירה משועבדת, כשנותר יותר מ־18 חודשים לפירעון.
מה לא נכלל בכלל הזה: רכב, כרטיסי אשראי ואשראי צרכני לא נכנסו פתאום ל־PTI של המשכנתא. חובות צרכניים תמיד היו חלק מתמונת הסיכון והחיתום, בנפרד. הכלל כאן עוסק בערימה על אותו שעבוד נכס בהלוואה נוספת לדיור.
מי מרגיש את זה הכי חזק
- מי שרוצה הגדלה או תוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא.
- מי שיש לו כבר כמה שכבות על אותו נכס, כמו משכנתא ועוד הלוואה על אותו שעבוד.
- מי שחושב על "עוד הלוואה על הדירה" במקום לסדר תזרים או לעשות איחוד, בלי לבדוק קודם את סך ההחזרים.
מה אפשר לעשות לפני שמגישים
- מחברים את המספרים. סכום כל ההחזרים החודשיים על אותה דירה, ועוד התוספת שאתם מבקשים, מול ההכנסה.
- לא רצים אחרי כותרת. אישור על התוספת לבדה לא מספיק אם הערימה על הנכס כבר לוחצת.
- לפעמים איחוד מסודר עדיף על עוד שכבה. אם התזרים כבר מפוצל בין כמה חיובים על אותו נכס, שווה לבדוק איחוד לפני שמוסיפים עוד אחד.
- מחזור שמסלק לגמרי את ההלוואה הישנה שונה מ"הלוואה נוספת על אותה דירה" בחישוב הערימה. אל תנחשו לבד, ובדקו מה בדיוק מוגש.
מספרים שלא כדאי לערבב
- תקרה רגולטורית: 50%.
- מעל 40%: משקל סיכון 100%. התקרה לא זזה.
- פטור שכדאי להכיר, בלי להבטיח אישור: הלוואה לכל מטרה עד ₪120,000, שעליה מגבלות סעיפים 5–6 לא חלות לפי ההוראה. זה לא אומר שתמיד יאשרו.
ואחרי שהמספרים על השולחן: הביטוח
אחרי שסגרתם את סך ההחזרים על הדירה, שווה לבדוק גם את עלות הביטוח מול מה שמציעים דרך הבנק. הבנק יכול לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה, אבל הוא לא חייב שתקנו אותם דווקא דרכו.
שאלות ותשובות
מה הכלל ב־PTI על הלוואה נוספת על דירה משועבדת?
בחישוב PTI על הלוואה לדיור נוספת על נכס שכבר משועבד, הבנק מסכם את כל ההחזרים על אותו נכס (יתרה מעל 18 חודשים) ולא רק את התוספת.
האם המקסימום ירד ל־40%?
לא. תקרת האיסור בהוראה נשארת 50%. מעל 40% משקל הסיכון עולה ל־100%, ולכן בפועל הרבה בנקים מחמירים באזור הזה. זה לא אותו דבר כמו מקסימום של 40%.
האם כל הלוואת רכב וכרטיס אשראי נכנסים לחישוב בגלל הכלל הזה?
הנספח עוסק בערימת החזרים על אותו נכס משועבד בהלוואה נוספת לדיור. חובות צרכניים נבדקים בחיתום בנפרד, ואין לערבב אותם עם כלל הערימה על הדירה.
האם מחזור תמיד נכנס לערימה?
מחזור שמסלק לגמרי את ההלוואה הישנה אינו אותו מקרה כמו "הלוואה נוספת על אותה דירה" בחישוב הערימה. אם יש הגדלה או שכבה נוספת על אותו שעבוד, בודקים לפי המקרה.
השאירו פרטים ותמיר יחזור אליכם
שיחת היכרות של 30 דקות, ללא עלות וללא התחייבות.