נתוני ריבית עדכניים: ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75% (בתוקף מ-1.9.2026, החלטת הריבית הבאה ב-21.10.2026). המאמר נכתב ב-1 ביולי 2026; נתונים שמופיעים בו לגבי תאריכים קודמים מתארים את המצב באותה עת.
כותב: תמיר גרמה, יועץ משכנתאות, חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
בשנת 2026 חוק ההסדרים הכניס למיסוי מקרקעין שינויים שקטים אבל יקרים מאוד. מדרגות מס הרכישה הוקפאו, ולכן כל מי שמחיר דירתו עלה משלם יותר. בנוסף, מס יסף חדש מחכה למשקיעי נדל"ן שמוכרים. אם אתם בתהליך קנייה או מכירה של דירה, הנתונים האלה שווים לכם עשרות אלפי שקלים.
מה זה מס רכישה ומי משלם?
מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש ברגע שהוא חותם על עסקת מקרקעין. הוא מחושב כאחוז משווי הדירה, לפי מדרגות שונות בהתאם לסוג הרוכש: דירה יחידה, דירה שנייה או חברה.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, 2026
ב-2026 הוחלט להקפיא את המדרגות, כלומר לא להצמיד אותן למדד המחירים. בפועל, כל מי שקנה דירה ב-2025 ורוכש עכשיו דירה בשווי גבוה יותר ישלם מס גדול יותר:
- 0% על החלק עד 1,978,745 ₪
- 3.5% על החלק בין 1,978,745 ₪ ל-5,340,425 ₪
- 5% על החלק בין 5,340,425 ₪ ל-17,800,000 ₪
- 8% מעל 17,800,000 ₪
טבלה: מדרגות מס רכישה 2026, דירה יחידה
| מדרגת שווי | שיעור המס | מס מצטבר בקצה המדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 – 5,340,425 ₪ | 3.5% | 117,659 ₪ |
| 5,340,425 – 17,800,000 ₪ | 5% | 740,638 ₪ |
| מעל 17,800,000 ₪ | 8% | לפי שווי |
המדרגות הוקפאו ב-2026 ולא הוצמדו למדד. לדירה שנייה ומעלה המס הוא 8% מהשקל הראשון, ללא מדרגות.
דוגמה: דירה ב-2.5 מיליון ₪ לרוכש ראשוני. מס הרכישה הוא 0 על החלק הראשון (1.98M) ועוד 3.5% על 521,255 ₪, כלומר כ-18,244 ₪. אותה דירה לרוכש דירה שנייה: 8% מ-2.5M = 200,000 ₪.
טבלה: דוגמה, מס רכישה על דירה ב-2.5 מיליון ₪
| סטטוס הרוכש | אופן החישוב | מס רכישה |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 0% על 1,978,745 ₪ + 3.5% על 521,255 ₪ | 18,244 ₪ |
| דירה שנייה ומעלה | 8% מהשקל הראשון | 200,000 ₪ |
הפער הוא 181,756 ₪ על אותה דירה בדיוק. מס הרכישה משולם מהכיס ולא ניתן לממן אותו במשכנתא.
פטור ממס שבח: מי זכאי ב-2026?
מס שבח הוא מס שמשלם המוכר על הרווח ממכירת נכס. הפטור לדירה יחידה נותר בתוקף ב-2026, אך הוא כפוף לתנאים:
- הדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה של המוכר
- לא נמכרה דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו
- שווי השבח אינו עולה על כ-5,008,800 ₪, ומעל התקרה הזו חל מס שבח יחסי
אם עומדים בכל התנאים, הפטור מלא. אם לא, חל מס שבח של 25% על הרווח הריאלי.
מס יסף 2026: השינוי שמשנה את החשבון למשקיעים
זה השינוי המשמעותי ביותר שנכנס ב-2026. מס יסף (3%-5% נוסף על הכנסות גבוהות) מחושב עכשיו גם על שבח ממכירת דירת השקעה. כלומר:
- מי שהכנסתו השנתית (כולל השבח) עולה על 721,560 ₪ משלם מס יסף
- שיעור מס השבח האפקטיבי על דירת השקעה יכול להגיע ל-30% (25% רגיל + 5% יסף)
- מכירת דירת מגורים עד 5.385 מיליון ₪ פטורה ממס יסף, גם אם היא לא פטורה ממס שבח
גם משקיעים קטנים עם הכנסה רגילה ושבח גדול עלולים לחצות את הסף ולשלם יסף.
4 דרכים חוקיות להפחית את המס
- חישוב לינארי מוטב: על חלק השבח שנצבר לפני ינואר 2014 חל מס בשיעור 0%. ככל שהנכס ותיק יותר, ההפחתה גבוהה יותר.
- פריסת שבח: פריסת השבח על פני עד 4 שנות מס מפחיתה את ההכנסה השנתית ועשויה להוריד את שיעור המס.
- ניכוי הוצאות מוכרות: שיפוצים מתועדים, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין ודמי ייעוץ מקטינים את בסיס השבח.
- תזמון מכירה: אם אפשר, פיצול מימוש בין שנות מס שונות מונע צבירת שבח גדול בשנה אחת.
מה זה אומר למי שלוקח משכנתא?
המיסים האלה משפיעים ישירות על כמה הון עצמי תצטרכו לעסקה. מס רכישה משולם מחוץ למשכנתא, מהכיס שלכם. דירה ב-3 מיליון ₪ לרוכש ראשוני תחייב כ-36,000 ₪ מס רכישה, כסף שלא ניתן לממן במשכנתא.
שאלות ותשובות
מה מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ב-2026?
ב-2026 מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הוקפאו: 0% עד 1,978,745 ₪; 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-5,340,425 ₪; 5% על החלק שבין 5,340,425 ₪ ל-17,800,000 ₪; 8% מעל 17,800,000 ₪. לדירה שנייה ומעלה: 8% מהשקל הראשון.
האם קיים פטור ממס שבח ב-2026?
כן. מוכר דירה יחידה שהיא דירת מגוריו זכאי לפטור מלא ממס שבח עד תקרת שבח של כ-5 מיליון ₪, בתנאי שלא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. מעל התקרה חל מס שבח רגיל.
מה המס יסף החדש על שבח נדל"ן בשנת 2026?
החל מ-2026 שבח ממכירת דירת השקעה נכלל בחישוב ההכנסה לצורכי מס יסף. מי שהכנסתו השנתית עולה על 721,560 ₪ ישלם עד 5% נוסף על השבח, ומס השבח האפקטיבי על דירת השקעה יכול להגיע ל-30%.
איך ניתן להפחית את מס השבח בצורה חוקית?
מספר דרכים חוקיות:
- ניצול הפטור לדירה יחידה
- חישוב לינארי מוטב: החלק שנצבר לפני 2014 חייב ב-0%
- פריסת שבח על פני עד 4 שנות מס
- ניכוי הוצאות מוכרות: שיפוצים, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד
קריאה נוספת: - 7 טעויות יקרות בלוקחי משכנתא ראשונה - מתי כדאי למחזר משכנתא? - דיור בהישג יד 2026 - דירה מקבלן: 7 הבדלים קריטיים - תמהיל משכנתא: איך בוחרים נכון
קריאה לפעולה: שיחה אחת חינם יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. 052-4502821
הצהרת אחריות: המאמר מהווה מידע כללי בלבד ולא ייעוץ פיננסי אישי. הנתונים מבוססים על מקורות רשמיים.
השאירו פרטים ותמיר יחזור אליכם
שיחת היכרות של 30 דקות, ללא עלות וללא התחייבות.