נתוני ריבית עדכניים: ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75% (בתוקף מ-1.9.2026, החלטת הריבית הבאה ב-21.10.2026). המאמר נכתב ב-26 ביולי 2026; נתונים שמופיעים בו לגבי תאריכים קודמים מתארים את המצב באותה עת.
אם קיבלתם הודעה מהיזם שהבניין שלכם נכנס לפרויקט פינוי בינוי, כנראה שהשאלה הראשונה שעלתה לכם בראש היא מה יקרה למשכנתא שלי? ולא מה יהיה גודל הדירה החדשה. ב-2026, עם פקיעת תמ"א 38 וכניסת חוק פינוי בינוי החדש לתוקף, זו שאלה שנוגעת לאלפי בעלי דירות בישראל. הנה ההסבר הפיננסי.
מה השתנה ב-2026: תמ"א 38 פקעה ופינוי בינוי התעצם
ב-18 במאי 2026 פקעה תמ"א 38, התוכנית שאפשרה חיזוק ותוספת קומות לבניינים ישנים. כעת מסלול פינוי בינוי הוא הדרך המרכזית להתחדשות עירונית בישראל.
השינוי המרכזי ב-2026 הוא הורדת סף ההסכמה מ-80% ל-67% מבעלי הדירות בבניין. המשמעות היא שפרויקטים שנתקעו שנים בגלל בעיית המיעוט החוסם יכולים עכשיו לצאת לדרך. בפועל, מאות פרויקטים הופשרו ברחבי הארץ.
- פינוי בינוי: הבניין נהרס לחלוטין ונבנה מחדש, והדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר (בדרך כלל 20%-35% ממה שהיה)
- תמ"א 38 (סיום): חיזוק הבניין הקיים. רוב הפרויקטים שנמצאים בהליך יכולים עדיין להסתיים, אבל חדשים לא יוצאים
מה קורה למשכנתא הקיימת במהלך הפרויקט?
זה החלק שמפתיע הכי הרבה אנשים: "המשכנתא הקיימת שלכם ממשיכה לפעול כרגיל". אתם לא מפרקים אותה, לא מחזירים אותה ולא מתייחסים אליה אחרת.
- ההחזר החודשי נשאר, וממשיכים לשלם לבנק בדיוק כמו תמיד
- השעבוד על הדירה הישנה ממשיך לעמוד עד לרגע שהדירה החדשה מועברת לשמכם
- בנקודת מסירת הדירה החדשה הבנק מקבל שעבוד על הדירה החדשה במקום הישנה. זה הליך בנקאי-משפטי שמתבצע בין הבנק לעורכי הדין של הפרויקט
"המשכנתא עוברת בצורה חלקה מהנכס הישן לחדש, ובינתיים ממשיכים לשלם כרגיל."
דמי שכירות: מה מגיע לכם ואיך מחשבים
בתקופת הבנייה (בדרך כלל 3-6 שנים) תצטרכו לגור בשכירות. היזם מחויב על פי חוק לשלם לכם דמי שכירות בגובה שכר הדירה הנהוג באזור עבור דירה דומה לזו שפינו.
בפועל, ממוצע דמי השכירות שמשלמים יזמים ב-2026:
- גוש דן (תל אביב, רמת גן, גבעתיים): 5,500–9,000 ₪ לחודש לדירת 3-4 חדרים
- חיפה והצפון: 3,500–5,500 ₪ לחודש
- ירושלים: 5,000–8,500 ₪ לחודש
- פריפריה (באר שבע, נתניה וכו'): 3,000–4,500 ₪ לחודש
בנוסף, היזם בדרך כלל מכסה דמי תיווך חד-פעמיים ועלויות העברה. בדקו שדמי השכירות כלולים בהסכם פינוי בינוי שאתם חותמים עליו, ואל תסמכו על הבטחות בעל פה.
הדירה החדשה: האם תצטרכו משכנתא נוספת?
כאן יש הבדל בין מי שמרוצה מהגודל המוסכם לבין מי שרוצה לשדרג:
- אם מקבלים את הדירה שהיזם מציע (ללא תוספת), אין צורך במשכנתא חדשה. הדירה החדשה ניתנת לכם ללא עלות נוספת כחלק מהעסקה.
- אם רוצים דירה גדולה יותר, קומה גבוהה יותר או מפרט משודרג, תצטרכו לממן את ההפרש. כאן כדאי לשקול הרחבה של המשכנתא הקיימת, הלוואת בנייה או שילוב של השתיים.
כשתקבלו את הדירה החדשה, ייתכן ששוויה גבוה משמעותית מהדירה שמסרתם. זה עשוי לשפר את יחס ה-LTV (שיעור המשכנתא לשווי הנכס), ולפתוח בפניכם אפשרויות מחזור או הרחבה של המשכנתא בתנאים טובים יותר.
מיסים: מה פטור ומה חייב?
פינוי בינוי נחשב לאחד מתרחישי המיסוי הנוחים ביותר בנדל"ן. לרוב הדיירים:
- מס שבח: פטור. העסקה מוגדרת "חליפין" ולא מכירה, כל עוד הדירה החדשה מיועדת למגורים
- מס רכישה על הדירה החדשה: פטור בדרך כלל, כי הדירה החדשה נחשבת המשך של הישנה ולא רכישה עצמאית
- מע"מ: לא רלוונטי לדייר (חל על היזם)
חריגים שחייבים לבדוק: אם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהמוסכם, אם יש תשלומים מהדייר ליזם, או אם העסקה כוללת שינוי בשימוש (למשל דירה שהייתה משרד), ייתכן חבות מס חלקית. כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה.
5 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים
- מי היזם ומה הניסיון שלו. ודאו שהוא ביצע פרויקטים מוצלחים ולא רק תוכניות.
- מה כולל הסכם הפינוי. דמי שכירות, תיווך, עלויות העברה, מפרט הדירה החדשה ולוחות זמנים.
- מה קורה אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים. מה הפיצויים החוזיים?
- מה מצב הבנק שלכם לגבי מעבר השעבוד. יש בנקים שמאטים את התהליך, וכדאי לדעת מראש.
- האם התייעצתם עם יועץ משכנתאות. המעבר לנכס חדש בשווי גבוה יותר הוא הזדמנות לשפר את תנאי המשכנתא.
שאלות ותשובות
התשובות לשאלות שהכי חוזרות אצל לקוחות בנושא הזה.
מה קורה למשכנתא שלי בפינוי בינוי?
המשכנתא הקיימת על הדירה הישנה נשארת בתוקף, ואתם ממשיכים לשלם אותה לאורך כל תקופת הבנייה. הדירה החדשה שתקבלו מהיזם היא נכס נפרד, ואם אין הפרש עלויות לא תצטרכו להוסיף עליה משכנתא. אם תרצו דירה גדולה יותר מהמוסכם, ייתכן שתצטרכו להוסיף מימון.
האם מקבלים דמי שכירות בפינוי בינוי?
כן. היזם מחויב על פי חוק לשלם לכם דמי שכירות ריאליים (לפי שכר הדירה הנהוג באזור) לכל תקופת הבנייה, שנמשכת בדרך כלל 3-6 שנים. לעיתים היזם מספק גם סיוע בדמי תיווך ועלויות העברה.
כמה הסכמת דיירים צריך בפינוי בינוי 2026?
לפי החוק החדש שנכנס לתוקף ב-2026, מספיק ששני שלישים (67%) מבעלי הדירות בבניין יסכימו לפרויקט. עד 2025 נדרשו 80% הסכמה. השינוי נועד להגדיל את מספר הפרויקטים שיצאו לפועל.
האם יש מס שבח בפינוי בינוי?
ברוב המקרים לא. עסקת פינוי בינוי נחשבת ״עסקת חליפין״ ולא מכירה, ולכן היא פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים. גם מס הרכישה על הדירה החדשה פטור בדרך כלל. מומלץ לבדוק עם עורך דין מקרקעין, כי הפטור לא אוטומטי בכל תרחיש.
הבניין שלכם עובר פינוי בינוי? לפני שחותמים על כל מסמך, כדאי שיחת ייעוץ ראשונית חינם לבדיקת ההשלכות הפיננסיות. 40 דקות שיכולות לחסוך לכם הרבה.
מאמרים נוספים שכדאי לכם לקרוא
תמיר בחר מתוך הבלוג מאמרים שמעמיקים בנושאים שמופיעים כאן.
- מיסוי: מס רכישה ומס שבח 2026, כמה תשלמו ואיך חוסכים בחוק. מדריך למיסי נדל"ן: מדרגות, פטורים ואיך לחסוך כחוק.
- מחזור: מתי כדאי למחזר משכנתא ב-2026? הקריטריונים האמיתיים, החישוב הנכון ומתי זה הופך לכדאי.
- חוזה: 10 מלכודות בחוזה משכנתא, מה חייבים לבדוק לפני שחותמים. הסעיפים שרוב האנשים לא קוראים ועולים להם עשרות אלפי שקלים.
- נדל"ן: ריבית 3.5% ומחירי דירות, האם יולי 2026 הוא הזמן לקנות? ניתוח שוק עדכני: מה קורה עכשיו ומה הנתונים אומרים על הזמן לרכוש.
- תמהיל: תמהיל משכנתא 2026, 4 מודלים מוכחים. פריים, קבועה ומדד: איך בוחרים נכון בהתאם לתנאי השוק הנוכחיים.
המשכנתא שלכם, הדרך של תמיר.
שיחה אחת חינם יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
הצהרת אחריות: המאמר מהווה מידע כללי בלבד ולא ייעוץ פיננסי או משפטי אישי. הנתונים מבוססים על מקורות רשמיים ועשויים להשתנות. כל החלטה פיננסית כדאי לקבל לאחר התייעצות אישית עם יועץ מוסמך. אין לראות בתוכן הבטחה לתוצאה כספית כלשהי.
השאירו פרטים ותמיר יחזור אליכם
שיחת היכרות של 30 דקות, ללא עלות וללא התחייבות.